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Mise de fonds

Faites croître votre mise de fonds plus rapidement en épargnant ou en utilisant votre REER.

Conseils pour épargner pour une mise de fonds

La mise de fonds est votre clé pour l’accession à la propriété. Nous avons des conseils d’épargne qui vous faciliteront la vie. Les voici :

Calculateur de mise de fonds

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Utilisez ce calculateur pour savoir combien vous devez épargner chaque mois.

Calculer votre épargne

Votre point de départ : un peu ou beaucoup?

Devriez-vous acheter une propriété tout de suite, ou attendre et épargner le plus possible? Cela dépend de certains facteurs.

Prêt hypothécaire conventionnel

Un prêt hypothécaire conventionnel  signifie que votre mise de fonds est de 20 % ou plus. Vous empruntez le reste. En faisant une mise de fonds plus importante, vous payez moins d’intérêt.

Prêt hypothécaire à proportion élevée

Si vous disposez du flux de trésorerie nécessaire pour contracter un prêt hypothécaire, mais pas assez pour une mise de fonds d’au moins 20 %, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire à proportion élevée. Un tel prêt requiert une assurance prêt hypothécaire . Le coût de cette assurance peut être ajouté au montant du capital ou payé d’emblée.

Pour une propriété qui coûte moins de 500 000 $, vous pouvez faire une mise de fonds d’aussi peu que 5 %. Pour une propriété dont le prix se situe entre 500 000 $ et 999 999 $, vous pouvez faire une mise de fonds de 5 % pour la première tranche de 500 000 $, puis une mise de fonds de 10 % pour la somme qui excède 500 000 $. Pour une propriété qui coûte plus de 1 000 000 $, vous aurez besoin d’une mise de fonds supérieure à 20 %.

En faisant une mise de fonds plus élevée, vous payez moins d’intérêt. Un prêt hypothécaire à proportion élevée entraîne plus d’intérêt à payer, puisqu’une mise de fonds moindre signifie que vous empruntez une plus grande part du prix de votre achat.

Utiliser votre REER

S’il s’agit de votre première propriété, vous pouvez utiliser votre épargne REER comme mise de fonds1. Pour bien des personnes, c’est le coup de pouce nécessaire pour pouvoir se permettre d’acheter leur première propriété.

Le régime d’accession à la propriété (RAP)

Le régime d’accession à la propriété vous permet de :

  1. retirer jusqu’à 60 000 $ (120 000 $ pour un couple) par année civile de vos REER pour l’achat d’une propriété;

  2. rembourser votre REER dans une période d’une durée maximale de 15 ans.

    Si vous envisagez cette option, un spécialiste hypothécaire TD peut vous en dire plus sur les avantages et les inconvénients d’utiliser votre épargne REER comme mise de fonds.

Utiliser votre REER pour votre mise de fonds

Avantages

  1. Vous pouvez retirer jusqu’à 60 000 $, ce qui vous permet de faire une mise de fonds plus élevée.

  2. Ainsi, vous pourriez peut-être éviter de devoir souscrire une assurance prêt hypothécaire.

  3. Une mise de fonds plus élevée permet généralement de réduire vos versements hypothécaires mensuels, ce qui rend l’achat d’une propriété plus abordable.

Inconvénients

  1. Vous vous priverez d'un certain potentiel de croissance de votre REER; par contre, la valeur de votre propriété devrait s'apprécier avec le temps.

  2. Vous devrez rembourser les fonds retirés dans une période de 15 ans.

  3. Le fait de ne pas rembourser les fonds retirés a une incidence fiscale. En effet, si vous remboursez moins que le montant minimal pour une année donnée, vous devez ajouter la différence à vos revenus.

Chez TD Canada Trust, nous devons nous assurer que nos clients titulaires d’un prêt hypothécaire, ainsi que le grand public, reçoivent tous les renseignements pertinents concernant l’assurance prêt hypothécaire – En quoi consiste-t-elle? Quand est-elle nécessaire? Comment les taux de primes sont-ils calculés? – de même que tout autre détail important qui touche les propriétaires.

Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire?

Il s’agit d’un type d’assurance qui permet aux emprunteurs admissibles d’acheter une propriété avec une mise de fonds de seulement 5 % (une mise de fonds plus élevée est nécessaire dans le cas d’une valeur indiquée de la propriété supérieure à 500 000 $). Elle offre également un « filet de sécurité » aux institutions financières sous réglementation fédérale, telles que TD Canada Trust, qui font un prêt garanti par un bien immobilier résidentiel, et permet d’accroître le nombre de Canadiens qui peuvent être admissibles à un prêt hypothécaire.

Quand faut-il payer l’assurance prêt hypothécaire?

Lorsque vous êtes approuvé pour un prêt hypothécaire nécessitant une assurance prêt hypothécaire, vous avez le choix de payer tout de suite le montant de la prime de l’assurance ou de l’ajouter à la portion du capital de votre prêt hypothécaire.

Les emprunteurs peuvent voir le montant de leur prime d’assurance dans leur Convention de prêt hypothécaire TD Canada Trust. À l’occasion, l’entreprise qui offre l’assurance peut modifier le calcul des primes. Dans ce cas, en raison du décalage, il se peut que le document ne rende pas compte des pourcentages en vigueur. Cependant, votre Convention de prêt hypothécaire indique toujours le montant exact de la prime. Selon votre province de résidence, une taxe de vente provinciale sur le montant de la prime pourrait être imposée, auquel cas il vous incombe de l’acquitter. Au 1er juin 2015, les provinces suivantes prélèvent une taxe de vente sur le montant de la prime du prêt hypothécaire : l’Ontario, le Québec et le Manitoba.

Les institutions financières, comme TD Canada Trust, qui facturent aux emprunteurs une assurance prêt hypothécaire doivent leur expliquer en détail les modalités de la couverture, notamment qui est protégé par l’assurance et qui la paie.

Chez TD Canada Trust, nous ne pouvons prêter plus de 80 % de la valeur de la propriété résidentielle, à moins que le prêt hypothécaire ne soit assuré contre les défauts de paiement. L’emprunteur paie cette assurance (ainsi que la taxe de vente applicable).

L’assurance prêt hypothécaire protège TD Canada Trust contre les défauts de paiement. De manière générale, un prêt hypothécaire est considéré comme étant en défaut si un paiement n’est pas effectué à la date d’échéance prévue, mais un prêt hypothécaire peut être en défaut dans d’autres situations également. Si une propriété est vendue à la suite d’un défaut de paiement du prêt hypothécaire, mais que la vente ne génère pas suffisamment d’argent pour régler le solde impayé et tous les coûts, frais et intérêts connexes, l’assureur paie la différence à TD Canada Trust et est alors en droit de prendre des mesures contre chaque emprunteur, personnellement, pour cette défaillance.

Les institutions financières qui facturent aux emprunteurs l’assurance prêt hypothécaire doivent également expliquer la manière dont le montant de la prime d’assurance est calculé et facturé.

Chez TD Canada Trust, nous devons fournir aux entreprises offrant l’assurance prêt hypothécaire des renseignements précis portant sur les demandes de prêt hypothécaire. Ces renseignements sont utilisés par l’assureur pour calculer le montant de la prime facturé à l’emprunteur. Ces renseignements sont notamment les suivants :

  • Valeur indiquée de la propriété
  • Montant du prêt
  • Rapport prêt-valeur (RPV)
  • Période d’amortissement
  • Situation d’emploi
  • Source de la mise de fonds

L’entreprise qui fournit l’assurance calcule le montant de la prime et nous en informe. Nous facturons ensuite ce montant à l’emprunteur. Dans tous les cas, le montant de la prime d’assurance prêt hypothécaire facturé à TD Canada Trust par l’assureur, plus toute taxe de vente applicable, correspondent au montant facturé à l’emprunteur.


TD Canada Trust fait affaire avec trois assureurs hypothécaires : la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) , Genworth Financial Canada (Genworth) et la Société d'assurance hypothécaire Canada Guaranty (Canada Guaranty) . Nous ne recevons aucun profit ou paiement de ces sociétés et nous n’avons convenu d’aucun arrangement devant être divulgué aux emprunteurs.

Voici la manière dont votre prime d’assurance est calculée

Renseignements sur le prêt hypothécaire transmis à l’assureur

Signification

Valeur indiquée de la propriété

Le montant le moins élevé entre la valeur de la propriété et le prix d’achat, selon l’information que vous nous avez fournie.

Montant du prêt

Montant que vous souhaitez emprunter : Il s’agit du capital, moins la prime d’assurance (si elle est financée).

Rapport prêt-valeur (RPV)

Si la valeur de la propriété est supérieure à 500 000 $, le rapport prêt-valeur maximal s’établit comme suit :
a) 95 % de la première tranche de 500 000 $
b) 90 % de la tranche au-delà de 500 000 $.

Période d’amortissement

La période nécessaire pour rembourser le prêt hypothécaire, en supposant que le taux d’intérêt et le calendrier des paiements ne changeront pas pendant la durée du prêt hypothécaire.

Situation d’emploi

La situation d’employé ou de travailleur autonome avec validation de revenu par un tiers ou la situation de travailleur autonome sans validation de revenu par un tiers.

Source de la mise de fonds

La mise de fonds correspond au montant d’un prix d’achat qui n’est pas financé par un rang de garantie sur la propriété visée. Le montant de la mise de fonds représente la valeur nette fournie par l’emprunteur pour acheter la propriété. Les sources traditionnelles de mise de fonds sont l’épargne personnelle, les placements (CPG, fonds communs de placement, actions) et les dons non remboursables. Les sources non traditionnelles de mise de fonds comprennent les prêts personnels non garantis, les lignes de crédit, les cartes de crédit et les prêts d’organismes gouvernementaux.

Taux de prime d’assurance contre les défauts de paiement offerts par les assureurs pour les prêts hypothécaires approuvés le 17 mars 2017 ou après cette date :

Période d'amortissement de 25 ans

Immeubles de type propriétaire-occupant avec validation de revenu par un tiers

Immeubles de type propriétaire-occupant sans validation de revenu par un tiers

Immeubles locatifs (2-4 logements)2

Chalets3

RPV

Pourcentage facturé sur le montant du prêt pour un emprunteur employé ou travailleur autonome avec validation de revenu par un tiers

Pourcentage facturé sur le montant du prêt pour un emprunteur travailleur autonome sans validation de revenu par un tiers**

Pourcentage facturé sur le montant du prêt pour un emprunteur employé ou travailleur autonome avec validation de revenu par un tiers

Pourcentage facturé sur le montant du prêt pour un emprunteur employé ou travailleur autonome avec validation de revenu par un tiers

Jusqu’à 65 %

0,60 %

1,50 %

1,45 %

1,45 %

65,01 % - 75 %

1,70 %

2,60 %

2,00 %

2,55 %

75,01 % - 80 %

2,40 %

3,30 %

2,90 %

3,15 %

80,01 % - 85 %

2,80 %

3,75 %

Non offert

3,50 %

85,01 % - 90 %

3,10 %

5,85 %

Non offert

4,35 %

90,01 % - 95 %

4,00 %

Non offert

Non offert

Non offert

90,01 % - 95 % et mise de fonds non conventionnelle

4,50 %

Non offert

Non offert

Non offert

Si le montant en capital de votre prêt hypothécaire est le résultat de la combinaison d'un prêt hypothécaire assuré existant et de l'emprunt de nouveaux fonds, la compagnie d'assurance combinera les renseignements du prêt hypothécaire existant et les données du tableau de primes présenté ci-après pour calculer le montant de la prime. L'assureur peut déterminer qu'une remise de prime est disponible.

Si le montant de votre prêt hypothécaire est le résultat de la combinaison d’un prêt hypothécaire assuré existant et de nouveaux fonds, la compagnie d’assurance combinera les renseignements du prêt hypothécaire existant et utilisera les tableaux des primes présentés ici pour calculer le montant de la prime. L’assureur peut décider de la disponibilité d’un crédit-prime.

Voici les taux des primes d’assurance prêt hypothécaire proposés par les assureurs lorsqu’il y a augmentation du montant emprunté, et que le montant du prêt initial nécessitait une assurance, dans le cas des prêts hypothécaires approuvés le 17 mars 20176 ou après cette date, pour un nouvel achat. L’assureur peut décider de la disponibilité d’un crédit-prime. Ce taux est facturé sur les nouveaux fonds:

Période d'amortissement de 25 ans4

Immeubles de type propriétaire-occupant avec validation de revenu par un tiers

Immeubles de type propriétaire-occupant sans validation de revenu par un tiers

Immeubles locatifs (2-4 logements)2

Chalets5

RPV

Pourcentage facturé sur le montant des nouveaux fonds empruntés pour un emprunteur employé ou travailleur autonome avec validation de revenu par un tiers

Pourcentage facturé sur le montant des nouveaux fonds empruntés pour un emprunteur travailleur autonome sans validation de revenu par un tiers**

Pourcentage facturé sur le montant des nouveaux fonds empruntés pour un emprunteur employé ou travailleur autonome avec validation de revenu par un tiers

Pourcentage facturé sur le montant des nouveaux fonds empruntés pour un emprunteur employé ou travailleur autonome avec validation de revenu par un tiers

Jusqu’à 65 %

0,60 %

3,00 %

3,15 %

2,90 %

65,01 % - 75 %

5,90 %

6,50 %

3,45 %

6,10 %

75,01 % - 80 %

6,05 %

7,00 %

4,30 %

6,40 %

80,01 % - 85 %

6,20 %

7,50 %

Non offert

7,00 %

85,01 % - 90 %

6,25 %

9,00 %

Non offert

7,60 %

90,01 % - 95 %

6,30 %

Non offert

Non offert

Non offert

90,01 % - 95 % avec mise de fonds non conventionnelle

6,60 %

Non offert

Non offert

Non offert

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